Okazuje się, że zainteresowanie postanowieniami waloryzacyjnymi wśród klientów-deweloperów w ostatnim czasie znacząco wzrosło. Jak nietrudno się domyślić, wynika to przede wszystkim z wysokiej inflacji i szybkiego wzrostu cen materiałów budowlanych. Inwestorzy zawierają często umowy deweloperskie na bardzo początkowym etapie realizacji inwestycji, np. przed wszczęciem jakichkolwiek prac, a moment zbycia następuje po ukończeniu inwestycji, np. za dwa lata. Jednocześnie w umowach z generalnymi wykonawcami znajdują się klauzule waloryzacyjne, np. na wypadek wzrostu cen materiałów budowlanych, co może skutkować zwiększeniem kwoty końcowego wynagrodzenia dla generalnego wykonawcy. Aktualnie w czasach inflacji takie klauzule zyskują na aktualności. W rezultacie deweloper ponosi wyższy koszt realizacji inwestycji, który siłą rzeczy winduje ceny lokali i determinuje wprowadzanie podobnych postanowień do umów z nabywcami lokali. Niemniej wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej do umowy deweloperskiej, a więc zawieranej z konsumentem, budzi większe kontrowersje i nie jest takie proste jak w przypadku umowy o generalne wykonawstwo (relacja przedsiębiorca-przedsiębiorca). Problematyka jest o wiele bardziej złożona na płaszczyźnie konstruowania takiej klauzuli.
Czy waloryzacja ceny mieszkania jest dozwolona?
Mając na uwadze, że umowa deweloperska to umowa zawierana z konsumentem, od razu nasuwa się pytanie, czy klauzula waloryzująca cenę lokalu jest w ogóle dopuszczalna. Z tym bywa różnie. Zasadniczo prawo nie wyklucza takiej możliwości, w związku z czym postanowienia waloryzacyjne są spotykane w obrocie.
Obecnie nikogo nie dziwi zmiana cen na wypadek zmiany stawek podatku VAT. Z poziomu relacji pomiędzy przedsiębiorcami takie postanowienia już dawno przeniknęły do umów z konsumentami. W związku z powyższym pojawiają się propozycje, aby takie rozwiązania zastosować także w innych przypadkach wpływających na cenę, np. na wypadek inflacji czy drożejących materiałów budowlanych. Przyjmuje się jednak powszechnie, że waloryzacja ceny w umowie deweloperskiej powinna być oparta o wskaźniki obiektywne, np. wskaźnik cen produkcji budowlano – montażowej GUS czy wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 kwietnia 2015 roku (I CSK 257/14), wskazując, że co do zasady, wprowadzenie do (…) umowy mechanizmu waloryzowania ceny za lokal mieszkalny według zobiektywizowanych wskaźników, na które żadna ze stron nie ma wpływu, nie jest równoznaczne z upoważnieniem podmiotu zobowiązanego do wybudowania i sprzedaży lokalu do „określenia lub podwyższenia ceny” za ten lokal w rozumieniu art. 3853 pkt 20 k.c. Wspomniany przepis za niedozwolone uznaje bowiem klauzule, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.
Czy klauzule waloryzacyjne w umowach deweloperskich są w ogóle dopuszczalne? W orzecznictwie prezentowane są różne poglądy w tym zakresie. Niektóre sądy w ogóle uznają tego rodzaju klauzule za niedozwolone z uwagi na wymóg precyzyjnego określenia ceny nabywanej nieruchomości inne zaś na określonych warunkach dopuszczają ich wprowadzenie do umów. Doskonale obrazuje to wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3 września 2015 roku, sygn. akt VI Aca 830/15. W przedmiotowej sprawie strona powodowa żądała uznania za niedozwolone postanowień umowy deweloperskiej stosowanych przez pozwanego dewelopera w umowie z klientem, które to postanowienia dopuszczały wzrost ceny za mieszkanie w przypadku wzrostu cen za materiały budowlane, według wskaźnika cen produkcji budowlano – montażowej publikowanego przez GUS. W I instancji Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uwzględnił pozew w całości, a następnie apelację dewelopera oddalono.
Sąd Apelacyjny uznał, że w przypadku, jeśli waloryzacja jest automatycznie przewidziana w umowie, konsument musi się przygotować na ewentualne podwyższenie świadczenia i uwzględnić je w planie wydatków na poczet świadczenia głównego, jednak w tym przypadku decyzja o przeliczeniu świadczenia została pozostawiona swobodnemu uznaniu dewelopera, a konsument był narażony na kilkuprocentowy wzrost ceny bez możliwości skorzystania z prawa odstąpienia. Zdaniem Sądu Apelacyjnego postanowienie to jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, bowiem nie przyznaje konsumentowi prawa żądania przeliczenia ceny lokalu, gdy przewidziane w umowie wskaźniki spadną, a zatem zachodzi rażąca dysproporcja uprawnień stron. Ponadto według Sądu przyznanie konsumentowi prawa odstąpienia dopiero w przypadku, gdy cena wzrośnie powyżej 10% narusza rażąco interesy konsumenta, bowiem może nie być on w stanie zapłacić takiej kwoty, natomiast deweloper po odstąpieniu konsumenta od umowy, może sprzedać mieszkanie innemu nabywcy za cenę adekwatną do jego aktualnej wartości. Ma to niewątpliwie ogromne znaczenie zwłaszcza sytuacji gdy nabycie lokalu jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu.
Podobne ograniczenia w formułowaniu klauzul waloryzacyjnych można znaleźć w wielu innych orzeczeniach. Sąd Najwyższy uznał jednak w wyroku z 12 września 2014 roku (CSK 624/13), że przyznanie konsumentowi prawa odstąpienia w przypadku wzrostu ceny powyżej 5% chroni jego prawa w sposób dostateczny. Podążając zatem za orzecznictwem można by przyjąć, że ustanowienie prawa do odstąpienia przez konsumenta w przypadku zwiększenia się ceny o ponad 5%, przy zachowaniu innych warunków pozwoli na skuteczne wprowadzenie do umów deweloperskich klauzul waloryzacyjnych.
W kontekście powyższych rozważań należy zwrócić uwagę na dwie okoliczności. W jednym z przywołanych powyżej orzeczeń Sąd uznał, że zastrzeżenie prawa odstąpienia dla konsumenta jedynie na wypadek przekroczenia ceny po waloryzacji powyżej 10% czyni klauzulę waloryzacyjną niedozwoloną. W kolejnym zaś, Sąd Najwyższy dopuścił stosowanie klauzul waloryzacyjnych w przypadku zastrzeżenia prawa odstąpienia, jeśli waloryzacja przekroczy 5%. Wnioskować zatem można, że aktualnie waloryzacja na poziomie 5% bez prawa odstąpienia jest dopuszczalna. Niemniej, stoi to w sprzeczności z art. 3853 pkt 20 k.c., który w katalogu klauzul niedozwolonych uwzględnia takie, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. W rezultacie umowa deweloperska zawierająca klauzulę waloryzacyjną zawsze powinna przewidywać prawo odstąpienia na wypadek zwiększenia ceny lokalu.
W konsekwencji, zastrzeganie klauzul waloryzacyjnych jawi się jako mało przydatne w czasach wysokiej inflacji, kiedy deweloperzy chcieliby się uchronić przed jej skutkami stosując dowolne, często wysokie klauzule waloryzacyjne. Przyjmując nawet wariant korzystniejszy dla deweloperów wynikający z przytoczonego orzecznictwa, gdzie zastrzeżenie możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta dopiero w przypadku waloryzacji na poziomie przekraczającym 5%, w warunkach inflacji przekraczającej 12% jest niecelowe. Konsument praktycznie zawsze mógłby odstąpić od takiej umowy, jeśli deweloper zwaloryzowałby cenę, ponieważ obecnie już w momencie podpisywania umowy inflacja przekracza dopuszczalne przez orzecznictwo progi waloryzacji.
Kiedy waloryzacja ceny mieszkania jest dopuszczalna?
Jednocześnie nie wolno zapominać o tym, że istnieje wiele innych wymogów formalnych, aby taką klauzulę zastrzec prawidłowo, przykładowo waloryzacja powinna być zastrzeżona niezależnie od uznania dewelopera, tj. niejako „automatycznie”, to oznacza, że zapisy: „deweloper może lub jest uprawniony do dokonania waloryzacji” mogą przesądzić o wadliwości takiej klauzuli.
Wobec powyższych rozważań, należy postawić pytanie, czy stosowanie klauzul waloryzacyjnych deweloperom się opłaca. Wydaje się, że w czasach szalejącej inflacji paradoksalnie ich stosowanie nie ma sensu. Inflacja determinuje co prawda potrzebę waloryzacji, ale mając na uwadze ochronę konsumenta w polskim prawie oraz prokonsumencką interpretację prawa przez sądy, okazuje się, że deweloperom w czasach niekwestionowanego wzmożonego popytu na mieszkania znacznie bardziej opłaca się ustalić z góry wyższą cenę niż zastanawiać się nad prawidłowością klauzul waloryzacyjnych.
Wyżej opisana zależność zdecydowanie zasługuje na miano paradoksu. Przecież klauzule waloryzacyjne pozwoliłyby deweloperom na bardziej uczciwe podejście względem nabywców lokali, wyrażające się w tym, że cena byłaby waloryzowana tylko w sytuacji faktycznego wzrostu cen na rynku. Natomiast ograniczenia, które z założenia powinny doprowadzić do poprawy sytuacji konsumentów, paradoksalnie mogą zmusić deweloperów do podnoszenia cen lokali. Jest to doskonały przykład sytuacji, w której prawo i ekonomia podążają różnymi ścieżkami. W takiej sytuacji należy wskazać, że nabywcy lokali nie powinni tak bardzo obawiać się klauzul waloryzacyjnych, które przecież są zapisywane przez notariuszy, ponieważ mogą okazać się dla nich bardziej korzystne finansowo.
Ryzyko związane z wprowadzaniem klauzul waloryzacyjnych do umów deweloperskich może być zatem jednym z czynników galopującego wzrostu cen mieszkań. Dzięki nim deweloperzy nie musieliby przecież uwzględniać w swoim wyniku finansowym ryzyka inflacyjnego. Takie podejście wydaje się też bardziej uczciwe z punktu widzenia nabywców lokali. Prawa rynku są jednak w takiej sytuacji nieubłagane i tak jak „nic nie ginie w przyrodzie”, tak samo zwiększone koszty realizacji przedsięwzięć będą przechodziły na nabywców nieruchomości. Nie można przecież oczekiwać, że deweloperzy będą ryzykowali swój zysk na rzecz nabywców.
***************
Artykuł został opublikowany w wydaniu 04/2022 dwumiesięcznika Real Estate Magazine.