Budując osiedle deweloper musi kierować się nie tylko jego stroną estetyczną czy funkcjonalnością, ale powinien przede wszystkim uwzględniać wszelkie ograniczenia budowlane, których pominięcie skutkuje zazwyczaj brakiem zgody na powstanie budynku. Projekt budowlany musi zostać dostosowany do panujących warunków zabudowy zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gdy nie został on uchwalony wtedy deweloper kieruje się wytycznymi zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy.
W jakim celu te wskaźniki?
Nie każdy zdaje sobie sprawę jak ważnym elementem przy powstawaniu kolejnych budynków są wskaźniki urbanistyczne. To dzięki nim zachowuje się spójność oraz jednolitość w krajobrazie, tak aby zapobiec przypadkom, kiedy to obok domu jednorodzinnego powstanie wieżowiec zasłaniający dostęp do światłą słonecznego czy zbyt blisko wybudowane względem siebie bloki. Wskaźniki te nie służą zatem ograniczaniu zabudowy lecz jej harmonizacji, chroniąc ład przestrzenny.
Wskaźniki zagospodarowania terenu są zatem wytycznymi określonymi przez przepisy prawa, które służą kształtowaniu w sposób zamierzony zabudowy na wyznaczonym terenie. Dzięki nim inwestor jeszcze przed zakupem gruntu wie jaki rodzaj budynku może zostać wybudowany na działce, ile maksymalnie może posiadać kondygnacji czy metrów powierzchni. Wyróżniamy kilka ważniejszych wskaźników, które poniżej da Państwa opisuję.
Wskaźnik zabudowy terenu
Wskaźnik zabudowy terenu jest jednym z ważniejszych obowiązujących parametrów budowlanych. Stanowi stosunek powierzchni działki do powierzchni wszystkich istniejących na tej działce budynków i jest liczony na podstawie rzutu pionowego zewnętrznych krawędzi budynków. Zalicza się do nich również obiekty dodatkowe takie jak altanki, garaże czy takie, które zwiększają powierzchnię domu np. balkony czy piwnice. Najczęściej to ten wskaźnik decyduje czy inwestycja mająca powstać jest w ogóle opłacalna.
Wskaźnik intensywności zabudowy
Często mylony ze wskaźnikiem zabudowy terenu, choć w rzeczywistości obydwa pojęcia dotyczą czegoś innego. Określa on sumę powierzchni wszystkich kondygnacji budynków znajdujących się na działce, mierzoną po zewnętrznym obrysie budynku do powierzchni tej działki. Wlicza się do tego wszelkie pomieszczenia, również te pomocnicze, takie jak np. piwnicę, schody czy poddasze. Wyrażany jest w procentach. Inwestorzy w oparciu o ten wskaźnik obliczają powierzchnię użytkową, która ma kluczową rolę w całym procesie, najczęściej parametr ten jest brany pod uwagę w procesie szacowania ceny za grunt. Z legalnego punktu widzenia należy powołać się na definicję zawartą w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której art. 2 pkt 31 stanowi, że „intensywność zabudowy to wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do działki budowlanej”. Dokładny parametr zgodnie z art. 15 ust. 1 pkt 6) ww. ustawy określa się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jednakże, jeśli plan miejscowy nie obowiązuje na danym terenie to informacje te są ujęte w decyzji o warunkach zabudowy. Określane są minimalne oraz maksymalne wskaźniki intensywności zabudowy, które mają prowadzić do racjonalnego zagospodarowania terenu oraz zaplanowania infrastruktury.
Intensywność zabudowy obliczana jest na podstawie Normy PN-ISO 9836:17.
Powierzchnia biologicznie czynna
Parametr, który doczekał się wreszcie definicji na poziomie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a który wcześniej niejednolicie definiowany był w planach miejscowych. Aktualnie, przez powierzchnię biologicznie czynną rozumie się teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2. W praktyce są to zatem nie tylko trawniki, ale również rabaty ziemne czy żwirowe, grunty, na których rosną drzewa i krzewy oraz wszelkie rowy, stawy czy oczka wodne.
Obszar ten z perspektywy inwestorów stanowi często nadmierne ograniczenie, niemniej pełni bardzo ważną rolę nie tylko pod kątem ekosystemu, ale ma znaczenie technicznie dla utrzymania budynków i ich funkcjonalności, np. w trakcie opadów czy roztopów poprzez odprowadzenie tych opadów w głąb gruntu.
Konsekwencje niewywiązania się z przepisów
Zagospodarowanie działki niezgodnie z miejscowym planem przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy oraz pozwoleniem na budowę, stanowić może przypadek samowoli budowlanej. W konsekwencji, właściwy organ może w drodze decyzji wstrzymać prace budowlane i nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania. Oczywiście nie każda zmiana zagospodarowania terenu stanowi samowolę urbanistyczną i wiąże się z sankcjami wynikającymi z przepisów prawa. Wszelkie zmiany w projekcie budowlanym, które są zgodne z uzyskanymi zezwoleniami i warunkami nie stanowią źródła samowoli urbanistycznej, tak samo jak zmiana funkcji terenu inwestycji wynikająca z legalnej zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.