Zgodnie z dotychczasową linię orzeczniczą sąsiedztwo fizyczne samo w sobie nie przesądza o przymiocie strony w postępowaniu o warunki zabudowy, ale tylko takie sąsiedztwo, które skutkuje włączeniem w obszar oddziaływania inwestycji wyznaczony przepisami prawa oraz stopień jego uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich.
Przy ocenie obszaru oddziaływania inwestycji istotne jest, by przepisy odrębne regulowały kwestie tego oddziaływania. Do przepisów tych zaliczyć należy zarówno przepisy Rozporządzenia Technicznego, jak i przepisy dotyczące ochrony środowiska (m.in. dotyczące ochrony przed hałasem, promieniowaniem), a także przepisy z zakresu zagospodarowania przestrzennego (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 listopada 2021 r., II SA/Kr 602/21; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 10 lutego 222 r., II SA/Sz 1017/21). Pojęcie to – oddziaływania projektowanego obiektu na tereny sąsiadujące, materializuje się, gdy na podstawie konkretnych indywidualnych parametrów danej inwestycji, jej przedmiotu, funkcji i formy, gabarytów, konstrukcji i innych jego cech charakterystycznych, miejsca lokalizacji inwestycji czy sposobu zagospodarowania terenu znajdującego się w jej otoczeniu – konkretyzują się normy wynikające z tych przepisów, które będą wytyczać pewną strefę oddziaływania projektowanego obiektu na tereny sąsiadujące. Oznacza to, że jeżeli istnieją przepisy prawa materialnego, które nakładają na inwestora określone obowiązki, czy ograniczenia związane z zagospodarowaniem i zabudową jego działki względem działki sąsiedniej, to tym samym jej właściciel (użytkownik wieczysty, zarządca) jest stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy.
Chodzi tutaj nie tylko o oddziaływania planowanej inwestycji na istniejące zabudowania na nieruchomościach sąsiednich, lecz również o jej oddziaływania na sposób ich zagospodarowania.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 sierpnia 2021 r., II SA/Gd 102/21 wskazano, że: „Kategoria pojęcia strony postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest zatem szersza od kategorii strony postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, bo ta ostatnia jest ograniczona do inwestora oraz właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Przy czym aktualnie obowiązujące przepisy pojęcie obszar oddziaływania ograniczają do przepisów wprowadzających ograniczenia w zabudowie terenu, związanych z obiektem objętym zamierzeniem inwestycyjnym (art. 3 pkt 20, art. 28 ust 2 ustawy Prawo budowlane). W ocenie sądu przymiotu strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy należy upatrywać, podobnie jak miało to miejsce przed nowelizacją ustawy Prawo budowlane, dokonane ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 471 z późn. zm.) także w ograniczeniu w zagospodarowaniu nieruchomości sąsiednich oraz możliwym do przewidzenia oddziaływaniu obiektu objętego zamierzeniem na nieruchomości sąsiednie, o ile przepisy prawa materialnego kwestie te regulują.”
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 stycznia 2022 r., II SA/Kr 1133/21 wskazano, że: „(…) odległość ewentualnego parkingu ograniczać może zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich; wpływając też na zagospodarowanie działki nr […] poprzez ograniczenie możliwości realizacji m.in. placu zabaw bezpośrednio przy granicy z działką objętą wnioskiem. Odległość bowiem linii C D (granicy terenu inwestycji określonej w załączniku do decyzji) od granicy z działką […] wynosi około 10 m. W ocenie Sądu należy zgodzić się ze skarżącym, że tego rodzaju potencjalne oddziaływanie uzasadnia przyjęcie posiadania interesu prawnego (…)”.
Za strony postępowania uznaje się nie tylko sąsiadów nieruchomości stanowiących teren inwestycji, ale również sąsiadów nieruchomości służących do obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 maja 2022 r., VII SA/Wa 744/22 stwierdzono: „Skoro natomiast Wójt za strony postępowania uznał właścicieli działek położonych na północy, wschodzie, południu i zachodzie od działki zainwestowania, to powinien być nią również właściciel działki, obok której będzie odbywał się dojazd do działki drogowej nr […] z terenu inwestycji (tym bardziej, że działka ta graniczy bezpośrednio z działką inwestycyjną.”
Czy sąsiedzi nieruchomości oddalonych od terenu inwestycji inną nieruchomością mogą być stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy?
Nie tylko bezpośredni sąsiedzi terenu inwestycji, ale również sąsiedzi nieruchomości oddalonych od terenu inwestycji inną nieruchomością mogą być stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy.
Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 27 kwietnia 2022 r., II SA/Rz 1794/21: „Sam fakt oddzielenia działki należącej do odwołującej innymi działkami, nie może przekreślać wpływu inwestycji na te działki, zwłaszcza, że położone są one od siebie w bliskiej odległości.”
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 listopada 2021 r., II SA/Kr 825/21 za stronę postępowania uznano współwłaściciela działek „(…) oddalonych od terenu inwestycji wąską 3-metrową działką drogową nr […], stanowiącą wewnętrzną drogę dojazdową do kilku działek.”
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 października 2021 r., IV SA/Po 469/21 stwierdzono, że oddzielenie terenu inwestycji drogą nie może niweczyć interesu prawnego sąsiada w sytuacji gdy: „(…) odległość pomiędzy działką skarżącej a terenem inwestycji wynosi zaledwie kilka metrów i odcinek ten stanowi droga oraz rów. W tej konkretnej jednostkowej sytuacji uzasadnione jest twierdzenie, że wynik oceny po jej stronie przymiotu interesu prawnego nie powinien się różnić istotnie od wyniku oceny interesu prawnego właścicieli nieruchomości graniczących bezpośrednio z terenem inwestycji – przy ocenie tej bowiem mieć należy także na uwadze rodzaj (znacząco zmieniający dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu) oraz dużą skalę inwestycji.”
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 5 listopada 2021 r., II SA/Kr 602/21 zwrócono uwagę, że: „Działka oddzielająca teren zamierzenia od jego nieruchomości jest faktycznie wąska a organ nie zbadał czy inwestor nie jest jej właścicielem i czy wydzielenie tej działki nie miało w istocie na celu sztucznego ograniczenia kręgu stron postępowań administracyjnych, czy to o ustalenie warunków zabudowy czy o udzielenie pozwolenie na budowę. Jeżeli nawet parametry nowej zabudowy nawiązują do zabudowy w tym obszarze istniejącej (jak podnosi organ) nie oznacza to, że obiekt ten nie może oddziaływać w przyszłości także na działkę skarżącego.”
W odniesieniu do tego rodzaju nieruchomości nieprzylegających bezpośrednio do terenu inwestycji wyrażane są również poglądy orzecznicze odmawiające przyznania statusu strony postępowania ze względu na: ich znaczną odległość od terenu inwestycji, nieodbieganie w istotny sposób funkcji planowanej zabudowy od funkcji zabudowy istniejącej, dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej z innej strony niż nieruchomość sąsiednia.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 4 sierpnia 2021 r., II SA/Gd 102/21 odmówiono takiego statusu właścicielom nieruchomości: „(…) zabudowanej budynkiem mieszkalnym, znajdującym się w odległości 56 m od granicy terenu inwestycji.” oraz właścicielce nieruchomości „(…) na której znajduje się budynek mieszkalny oddalony o 51 m od granicy terenu inwestycji. Odległość granic działek wnioskujących o wznowienie postępowania wynosi od 31 m do 79 m” w sytuacji gdy: „Zaplanowana zabudowa kontynuować będzie funkcję zastanej w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej” oraz planowany teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej z innej strony niż te nieruchomości sąsiadujące.
Reasumując, stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy może być bliższy lub dalszy sąsiad terenu inwestycji. Może to być również sąsiad części terenu inwestycji służącego do obsługi komunikacyjnej inwestycji. Wszystko zależy od tego czy planowana inwestycja oddziałuje na istniejące zabudowania na nieruchomościach sąsiednich lub sposób ich zagospodarowania.