Analizując prawne możliwości podziału nieruchomości gruntowej przez użytkownika wieczystego tejże nieruchomości należy zauważyć, że ani przepisy Kodeksu Cywilnego (zwany dalej „KC”), ani ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.1990 t.j.) (zwana dalej „u.g.n.”) nie precyzują wprost, czy użytkownik wieczysty może swobodnie dokonywać podziału prawnego nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego, a jeśli nie może, to jaka jest sankcja prawna dokonania takiej czynności. Powstaje przy tym pytanie, czy umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego w części (np. poprzez sprzedaż jednej z kilku działek wpisanych do tej samej księgi wieczystej) zawarta bez uprzedniej zgody właściciela gruntu, może być następczo konwalidowana?
Aktualnie dominujący pogląd Sądu Najwyższego (zwanego dalej „SN”) wyraża się przekonaniem o braku uprawnienia użytkownika wieczystego do podziału nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym, a sankcją prawną dokonania podziału takiej nieruchomości jest nieważność czynności prawnej jako sprzecznej z ustawą (por. uchwała SN – Izba Cywilna z dnia 13 marca 2015, III CZP 116/14, Legalis nr 1187024).
Takie restrykcyjne stanowisko jest krytykowane w literaturze (np. D. Felcenloben, Glosa do uchwały SN z 13 marca 2015 r., III CZP 116/14, ST 2016, Nr 12, s. 82 i n.; A. Krzeszowiak, Glosa do uchwały SN z 13 marca 2015 r., III CZP 116/14, Gl. 2016, Nr 2, s. 38 i n.; J. Zawadzka, Zbycie użytkowania wieczystego do części fizycznej gruntu). Stanowisko takie nie jest jednak jednomyślne – kwestia jest odmiennie oceniana przez część autorów (por. B. Janiszewska, Glosa do wyroku SN z 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07, PS 2008, Nr 11–12, s. 199).
Istnieje również pogląd doktryny oparty o interpretację art. 63 KC, zgodnie z którym, jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, osoba ta może wyrazić zgodę także przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty. Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie [por. E. Gniewek (red.), Prawo rzeczowe. System Prawa Prywatnego. Tom 4, Warszawa 2021, nb. 65 i nast.]. Powyższą możliwość można także wyinterpretować z treści postanowienia SN z dnia 14 czerwca 2017 r., IV CSK 657/16, w myśl którego zgoda tymczasowego nadzorcy sądowego, wymagana na dokonanie czynności przekraczającej zasady zwykłego zarządu miała charakter zgody osoby trzeciej, o której mowa w art. 63 KC. Wobec tego, że sama ustawa – Prawo upadłościowe – nie regulowała skutków braku wymaganej ustawą zgody osoby trzeciej na dokonanie czynności prawnej przez dłużnika, uzasadnione jest, zgodnie z regułami wykładni systemowej, zastosowanie tej samej sankcji jaką przyjmuje się w związku z treścią art. 63 KC.
Podsumowując powyższe poglądy można twierdzić, że istnieje możliwość podziału nieruchomości gruntowej w użytkowaniu wieczystym poprzez następcze uzyskanie zgody właściciela gruntu, udzielonej w formie aktu notarialnego w trybie art. 63 § 1 i 2 KC. Skoro przepisy u.g.n. nie regulują skutków braku zgody na podział prawny nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym dokonany przez użytkownika wieczystego, to art. 63 KC pozwalający na następcze konwalidowanie czynności prawnej dokonanej bez wymaganej zgody znajdzie zastosowanie, zwłaszcza że organ reprezentujący właściciela (Skarb Państwa lub gmina) działa w tym przypadku jako reprezentant w sferze gospodarczej (dominium), a nie władczej (imperium).
Analizując kwestię następczej konwalidacji umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego co do części nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym należy także zwrócić uwagę na możliwe zachowanie się sądu wieczystoksięgowego, który rozpoznawał będzie wniosek o zmianę danych w dziale II księgi wieczystej dot. nowego użytkownika wieczystego w związku z dokonanym przeniesieniem części prawa użytkowania wieczystego. Konwalidacja następcza takiej umowy poprzez przedłożenie zgody właściciela nieruchomości, wyrażonej w formie aktu notarialnego może zostać uznana przez sąd wieczystoksięgowy za spóźnioną i w związku z tym za niewywołującą skutków prawnych.
Po dokonaniu następczej konwalidacji czynności prawnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego istnieje możliwość, że sąd wieczystoksięgowy uwzględni wniosek w całości, kierując się słusznością poglądu o możliwości stosowania przepisu art. 63 KC i ostatecznie zatwierdzi dokonany podział nieruchomości.
W innym, w ocenie autora bardziej prawdopodobnym wariancie, wniosek zostanie oddalony w całości przez sąd wieczystoksięgowy, który uznając aktualne poglądy SN stwierdzi, że umowa jest nieważna, a dokonane następczo działania konwalidujące w postaci sprostowania umowy i pozyskania notarialnej zgody właściciela na dokonany podział nieruchomości były nieskuteczne. W tym scenariuszu transakcja nabycia nieruchomości powinna zostać przygotowana od nowa. Konieczne może okazać się też uprzednie dokonanie podziału nieruchomości za pisemną zgodą właściciela, odłączenie zbywanej działki do odrębnej księgi wieczystej na podstawie wniosku zbywcy z załączoną zgodą właściciela, a dopiero po tak dokonanym wydzieleniu – przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nowopowstałej nieruchomości.