Na straży gwarancji prawa własności stoi art. 140 Kodeksy Cywilnego (dalej k.c.). Zapewnia on właścicielowi rozporządzanie, korzystanie, pobieranie pożytków czy innych dochodów z rzeczy. W stosunku do nieruchomości istnieje dużo możliwości wykorzystania tego przepisu. Właściciel zgodnie ze swoją wolą może obciążyć nieruchomość w postaci ustanowienia hipoteki lub służebności czy wydzierżawiając ją. Mimo to prawo do nieruchomości nie jest absolutne ani nieograniczone. Artykuł 140 k.c. zawiera również obostrzenia prawa własności w postaci przepisów prawa (ustawy), zasad współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenie prawa.
Jedną z najczęstszych czynności właścicielskich dotyczących nieruchomości jest jej sprzedaż. Jednak i ona może zostać skomplikowana przez ograniczenie wynikające z ustawy jakim jest prawo pierwokupu.
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu jest specyficznym rodzajem obciążenia nieruchomości. To przypadek, kiedy określonemu podmiotowi przysługuje uprzywilejowana pozycja w stosunku do innych, dzięki czemu może nabyć nieruchomość z pierwszeństwem przed innymi podmiotami. Co ważne, obecny właściciel musi być zdecydowany na sprzedaż, ponieważ samo posiadanie prawa pierwokupu w momencie braku woli sprzedaży nieruchomości nie powoduje żadnych korzyści. Prawo pierwokupu nie ma zastosowania również w sytuacji zbycia własności w innej formie np. poprzez darowiznę czy wywłaszczenie. Dodatkowo, prawo pierwokupu jest niezbywalne, a więc uprawniony nie jest w stanie przekazać komukolwiek swojego prawa w żaden sposób, jedynie sam może je zrealizować.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu
Osoba chcąca dokonać sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu zmuszona jest do przestrzegania określonej procedury. W pierwszej kolejności sprzedawca powinien podpisać u notariusza warunkową umowę sprzedaży z potencjalnym nabywcą. Umowa ta oprócz podstawowych danych takich jak informacje na temat nieruchomości czy ceny ma zawierać również zapis, że właściciel przeniesie własność nieruchomości na nabywcę, pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez osobę czy podmiot uprawiony. Na podstawie umowy warunkowej zawiadamiana jest osoba, której przysługuje prawo pierwokupu. Ma ona określony termin na złożenie oświadczenia o tym czy przystępuje do umowy sprzedaży. Jeżeli uprawniony złoży oświadczenie, to nabywa nieruchomość za cenę wskazaną w warunkowej umowie sprzedaży. Oświadczenie o przystąpieniu do wykonania prawa pierwokupu powinno być złożone w formie aktu notarialnego. W przypadku braku chęci zakupu nieruchomości uprawniony może wysłać wiadomość w dowolnie obranej formie lub nie podejmować żadnych kroków co po upływie terminu uważa się za rezygnację.
Kto korzysta z przywileju pierwokupu?
Prawo pierwokupu może wynikać z zawartych umów np. najmu czy sprzedaży lub bezpośrednio z przepisów ustawowych, gdzie przysługuje Skarbowi Państwa, jednostkom samorządu terytorialnego, współwłaścicielom oraz dzierżawcom oraz innym instytucjom.
Zastrzeżone prawo pierwokupu znajdziemy w ustawach takich jak: kodeks cywilny, ustawa o gospodarce nieruchomościami, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawa o lasach, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Prawo wodne, ustawa o ochronie przyrody, ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych, o krajowym zasobie nieruchomości, ustawa o rewitalizacji.
Skutki pominięcia prawa pierwokupu
Co w przypadku, kiedy właściciel nie zastosuje się do obowiązujących przepisów i pominie kwestie pierwokupu przez niepoinformowanie upoważnionych do tego prawa?
Sprzedający, który nie wywiązał się z tego obowiązku musi mieć na uwadze konsekwencje prawne. Przepisy przewidują dwa rodzaje sankcji w zależności od podmiotu uprawnionego do pierwszeństwa zakupu. Pierwsza sytuacja to ta, w której prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy. Wtedy to sprzedaż jest bezwzględnie nieważna, w stosunku między stronami oraz wobec osób trzecich. Drugi przypadek to wszystkie pozostałe przypadki naruszenia prawa pierwokupu, a więc takie, kiedy to prawo pierwokupu przysługuje innym podmiotom niż w pierwszej sytuacji. Wówczas istnieje odpowiedzialność odszkodowawcza, jednak sama umowa zachowuje swoją ważność.