Zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dalej: „ustawa deweloperska”), umową deweloperską jest umowa zawarta pomiędzy nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
Umowa deweloperska w swojej strukturze bardzo przypomina umowę przedwstępną, ponieważ jej celem jest zagwarantowanie, że w określonym terminie strony zawrą umowę przyrzeczoną. W przypadku umowy deweloperskiej jest to umowa przenosząca własność/ użytkowanie wieczyste nieruchomości wraz z spełnieniem świadczenia pieniężnego za przeniesienie, do którego nabywca zobowiązał się w umowie deweloperskiej. Rolą umowy deweloperskiej jest ustalenie pomiędzy stronami ceny i przedmiotu późniejszej umowy przenoszącej własność. Zawarcie obu umów oddzielone jest zazwyczaj kilkumiesięcznymi a nawet kilkuletnimi przerwami. Strony tym samym w umowie deweloperskiej powinny określić czas, w jakim ma nastąpić przeniesienie własności/ użytkowania wieczystego na nabywcę.
Zawarcie umowy deweloperskiej następuje przed notariuszem. W momencie, gdy przyszły nabywca jest już zdecydowany do nabycia nieruchomości w postaci mieszkania lub domu jednorodzinnego, otrzymuje od dewelopera prospekt informacyjny wraz z załączonym do niego wzorem umowy deweloperskiej. Następnym etapem, jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej jest ustalenie miejsca i terminu jej zawarcia. Obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wynika z przepisu art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej.
Po zawarciu umowy deweloperskiej u notariusza, przesyła on wypis umowy do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości objętej umową wraz z wnioskiem o wpis roszczenia nabywcy o zawarcie umowy przenoszącej własność do tej księgi wieczystej. Notariusz dokonuje tych czynności bez konieczności angażowania w niej strony umowy deweloperskiej.